住宅ローン 固定金利 変動金利 比較

同じ3,000万円を借りても、選ぶ金利タイプ次第で総支払額が500万円以上変わる。これが住宅ローンの現実だ。低金利が続く中で「とりあえず変動金利」と選ぶ人が多い一方、金利上昇リスクへの懸念から固定金利を見直す動きも出ている。どちらが正解かではなく、自分の家計がどちらの「リスク」を許容できるかが判断の分かれ目となる。

比較一覧表

主要な金融機関の金利と特徴をまとめた。審査結果や団信（団体信用生命保険）の選択によって最終的な適用金利は変動するため、目安として参照してほしい。

※各銀行公式サイト情報より（2026年6月時点）。適用金利は審査結果により異なります。

金利タイプの仕組みと現状

変動金利のメリットと隠れたリスク

変動金利の最大の魅力は、スタート時の返済額を抑えられる点にある。日本銀行の金融政策に連動する短期プライムレートを基準としており、2026年現在も歴史的な低水準を維持している。しかし、忘れてはならないのが「5年ルール」と「125％ルール」の存在だ。

多くの銀行では、金利が上昇しても5年間は返済額を変えず、6年目以降の増額も前回の1.25倍までと制限している。一見、利用者を守る仕組みに見えるが、実際には返済額の内訳で利息の割合が増え、元本が減らない「未払利息」が発生するリスクを孕んでいる。筆者の相談現場でも、この仕組みを理解せずに「返済額が変わらないから安心」と誤解しているケースが散見される。元本が減らなければ、最終的な総返済額は膨れ上がる一方だ。

固定金利がもたらす家計の安定

全期間固定金利（フラット35など）は、借入時から完済まで返済額が確定する。教育費や老後資金の準備など、長期的な家計管理を重視する世帯にとっては、金利上昇に怯えなくて済むメリットは大きい。一方で、変動金利に比べて当初の金利設定は1%以上高くなることが一般的だ。の際も、返済比率の計算において固定金利は不利に働く場合がある。しかし、将来的なインフレや金利上昇局面においては、この「金利の差」が保険料としての役割を果たすことになるだろう。

各サービスの詳細

auじぶん銀行：団信の充実度で選ぶ

ネット銀行の中でも、付帯サービスの競争力を牽引しているのがauじぶん銀行だ。金利の低さはもちろんだが、特筆すべきは「がん50％保障」が金利上乗せなしで付帯する点。がんと診断された時点でローン残高が半分になるこの仕組みは、若年層の共働き世帯からの支持が厚い。auモバイルやじぶん電気とのセット利用で、さらに金利が引き下げられる仕組みも特徴的だ。

住信SBIネット銀行：40歳未満への手厚い優遇

住信SBIネット銀行は、40歳未満の借入に対して「スゴ団信」を提供している。3大疾病だけでなく、全疾病保障が含まれるなど、健康リスクへの備えを重視する層にマッチする。契約手続きが完全に電子化されており、多忙な現役世代にとって利便性が高い。ただし、ネット銀行特有の「審査の厳しさ」は一定数存在する。書類の不備一つで審査が長期化することもあるため、事前の準備が欠かせない。

ソニー銀行：柔軟なタイプ変更が可能

住宅ローンは一度組んだら終わりではない。ソニー銀行は、WEBサイト上でいつでも「変動から固定」「固定から変動」への切り替えができる仕組み（手数料無料）を整えている。市場動向を見ながら柔軟に立ち回りたい、中級者以上の利用者にとって非常に使い勝手が良い。また、保証料が当初から0円に設定されているため、諸費用を抑えて借入を開始できる点も強みだ。

タイプ別おすすめの選び方

リスクを取って早期完済を目指すなら「変動金利」

以下のような条件に当てはまる場合、変動金利の低さを最大限に活かせる可能性が高い。

• 借入期間が20年以内と比較的短い
• 借入額が年収の5倍以下に抑えられている
• 金利が1%上昇しても、家計が破綻しない貯蓄（バッファ）がある
• 定期的に繰り上げ返済を行う予定がある

変動金利を選ぶなら、金利が低い「今」のうちに、高い金利で計算したつもりで差額を貯蓄しておくべきだ。これを「疑似固定金利返済」と呼ぶ。金利上昇時にその貯蓄で繰り上げ返済を行えば、リスクを最小限に抑えられる。

教育費や老後不安を最小化したいなら「固定金利」

一方で、次に該当する方は固定金利を選択するのが賢明だ。

• これから子供の教育費がピークを迎える
• 家計の余力が少なく、月1万円の返済増が致命傷になる
• 金利の動きを毎日チェックするのがストレスに感じる
• 定年退職ギリギリまでローンを組む予定だ

固定金利は「安心を円で買う」選択だ。を行い、万が一の際の保障も固めておくことで、住宅ローンを「家計の不安要素」から「確定した固定費」に変えることができる。

住宅購入時には火災保険や生命保険の見直しも必須となる。ローン金利ばかりに目を奪われず、家計全体の固定費を最適化することが重要だ。

乗り換え（借り換え）の手順

現在すでに住宅ローンを組んでいる場合、金利差が0.3%以上あれば借り換えを検討する価値がある。特に数年前に「10年固定」で組んだまま、更新時期を迎える人は要注意だ。

1. シミュレーション：現在の残高、残り期間、現在の金利を把握し、各銀行のサイトで削減額を試算する。
2. 事前審査：WEBから必要事項を入力し、現在の健康状態や年収で審査が通るか確認する。
3. 本審査・契約：住民票や印鑑証明などの書類を揃える。この際、登記費用や印紙代などの諸費用（数十万円単位）が発生するため、現金を用意しておくか、ローンに組み込めるか確認が必要だ。
4. 完済と抵当権設定：新しい銀行から融資を受け、元の銀行に一括返済を行う。同日に司法書士が抵当権の設定変更を行うのが一般的な流れとなる。

まとめ

住宅ローンにおいて、固定金利と変動金利の比較に唯一の正解はない。重要なのは、金利上昇という未来の不確実性に対して、自分の家計がどこまで耐えられるかを客観的な数字で把握することだ。金融庁の「住宅ローン利用者調査」でも、金利上昇リスクへの理解不足が指摘されている。以下のポイントを再確認してほしい。

• 変動金利を選ぶなら「5年ルール・125%ルール」の有無を確認する
• 固定金利は将来の金利上昇に対する「保険」と割り切る
• ネット銀行は金利が低い分、団信の内容や事務手数料の総額で比較する
• を理解し、返済の柔軟性を確保しておく

まずは、今の収支で金利が2%上がった場合に、月々の生活がどう変わるか。そのシミュレーションを1回行うだけで、選ぶべき道は見えてくるはずだ。